5 Dokumente sind essentiell, damit der Immobilienkauf in Spanien glatt läuft

Bevor der Käufer einer Immobilie in Spanien einen Vertrag unterzeichnet, sollte er darauf achten, dass alle notwendigen Dokumente vorliegen. Vor allem fünf Dokumente sind entscheidend dafür, dass der Käufer die Immobilie wie geplant nutzen kann und keine böse Überraschung erlebt. Ist ein Vertrag auch ohne Notar wirksam?

Ein Immobilienkauf ist in Spanien zwar auch ohne notariellen Kaufvertrag möglich, dennoch sollte sich niemand einreden lassen, die Escritura sei doch erst mal gar nicht so wichtig. Fakt ist: Sie ist Voraussetzung dafür, dass ein Eigentümer im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen werden kann. Und nur wer von einem im Grundbuch eingetragenen Verkäufer die Immobilie gekauft hat, kann sich im Fall späterer Streitigkeiten auf einen gutgläubigen Erwerb berufen. Der notarielle Kaufvertrag enthält neben den Angaben zum Eigentümer unter anderem eine genaue Beschreibung der Immobilie, die mit den Verkaufsinformationen abgeglichen werden sollte, sowie vorhandene Belastungen und sonstige Erwerbshindernisse. Und nun zu den 5 wichtigsten Dokumenten.

Wichtige Dokumente für den Immobilienkauf in Spanien (1) Grundbuchauszug (Nota Registro) Mit einer einfachen Bescheinigung (nota simple) lassen sich die aktuellen Eigentumsverhältnisse, die wesentlichen Immobilien-Daten sowie der Lasten und Belastungen erkennen; eine bestätigte Bescheinigung (certificacion) bietet einen vollständigen Auszug sowie die Historie des Grundstücks: Das ist eine Art Tagebuch, in dem Tag und genaue Uhrzeit der Vorlage jeder Urkunde eingetragen werden, die eine Rangwirkung auslösen. Der Kaufinteressent sollte darauf achten, dass der Verkäufer und Eigentümer laut Grundbuch identisch sind. Wichtige Dokumente für den Immobilienkauf in Spanien (1) Grundbuchauszug (Nota Registro) Mit einer einfachen Bescheinigung (nota simple) lassen sich die aktuellen Eigentumsverhältnisse, die wesentlichen Immobilien-Daten sowie der Lasten und Belastungen erkennen; eine bestätigte Bescheinigung (certificacion) bietet einen vollständigen Auszug sowie die Historie des Grundstücks: Das ist eine Art Tagebuch, in dem Tag und genaue Uhrzeit der Vorlage jeder Urkunde eingetragen werden, die eine Rangwirkung auslösen. Der Kaufinteressent sollte darauf achten, dass der Verkäufer und Eigentümer laut Grundbuch identisch sind. Wichtige Dokumente für den Immobilienkauf in Spanien (1) Grundbuchauszug (Nota Registro) Mit einer einfachen Bescheinigung (nota simple) lassen sich die aktuellen Eigentumsverhältnisse, die wesentlichen Immobilien-Daten sowie der Lasten und Belastungen erkennen; eine bestätigte Bescheinigung (certificacion) bietet einen vollständigen Auszug sowie die Historie des Grundstücks: Das ist eine Art Tagebuch, in dem Tag und genaue Uhrzeit der Vorlage jeder Urkunde eingetragen werden, die eine Rangwirkung auslösen. Der Kaufinteressent sollte darauf achten, dass der Verkäufer und Eigentümer laut Grundbuch identisch sind.Wichtige Dokumente für den Immobilienkauf in Spanien (1) Grundbuchauszug (Nota Registro) Mit einer einfachen Bescheinigung (nota simple) lassen sich die aktuellen Eigentumsverhältnisse, die wesentlichen Immobilien-Daten sowie der Lasten und Belastungen erkennen; eine bestätigte Bescheinigung (certificacion) bietet einen vollständigen Auszug sowie die Historie des Grundstücks: Das ist eine Art Tagebuch, in dem Tag und genaue Uhrzeit der Vorlage jeder Urkunde eingetragen werden, die eine Rangwirkung auslösen. Der Kaufinteressent sollte darauf achten, dass der Verkäufer und Eigentümer laut Grundbuch identisch sind.

(2) Katasterauszug (Extracto del catastro) Die spanischen Kataster dienen überwiegend dazu, eine Berechnungsgrundlage für die jährliche Grundsteuer zu geben, für die der Katasterwert herangezogen wird. Lange Zeit konnten Eigentümer in Spanien ohne Kontrolle geringere Grundstücks- und Bebauungsgrößen melden, um die laufenden Steuern zu verringern. So kam es, dass Grundbuch und Kataster mitunter sehr unterschiedliche Angaben enthielten (und bis heute enthalten). Vor allem wenn im Kataster größere Bauvolumen als im Grundbuch eingetragen sind, deutet dies auf illegale Gebäudeteile hin. Es ist dann zu prüfen, ob die im Grundbuch nicht eingetragenen Gebäudeteile genehmigungsfähig sind oder zumindest ein Bestandsschutz erlangt wurde. Einen Blick wert sind ebenfalls im Rathaus vorhandene, amtliche Luftaufnahmen der Immobilie: Hier erkennt man sehr leicht, wann und welche Erweiterungen an den Baulichkeiten vorgenommen wurde.

(3) Bescheinigung über das Nichtvorliegen öffentlich-rechtlicher Bauverstöße (certificado de no-infraccion urbanistica) Grundbuch und Kataster sagen in der Regel nichts darüber aus, ob gegen die Immobilie bereits öffentlich-rechtliche Ordnungswidrigkeitenverfahren – bis hin zur Abrissverfügung – eingeleitet wurden. Dies kann man aber beim Rathaus klären: Wenn keine Verstöße vorliegen, stellt das Rathaus eine entsprechende Bescheinigung aus, das certificado de no-infraccion urbanistica.

(4) Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad) Die Bewohnbarkeitsbescheinigung für eine Wohnung oder ein Haus wird von der jeweiligen Gemeinde ausgestellt und bestätigt, dass eine zu Wohnzwecken bestimmte Immobilien die Mindestanforderungen an Größe, Technik und sanitäre Einrichtungen erfüllt – also bewohnbar ist. Nur mit diesem Dokument dürfen Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telefon eingerichtet werden. Mit anderen Worten: Ohne Cédula ist die Immobilie so gut wie wertlos. Die Erstbezugsbescheinigung (Cédula de primera ocupación) wird erteilt, wenn eine Immobilie erstmals fertig gestellt wurde, oder wenn sie umfänglich renoviert, erweitert oder seine Nutzung geändert wird. Sie ist 10 Jahre gültig. Mitunter wird von Verkäufern eine abgelaufene Cédula vorgelegt. Der Kaufinteressent sollte dann eine Verlängerungsbescheinigung („cédula de renovación“) fordern.

(5) Energieausweis (Certificado eficiencia energética) Wie in Deutschland ist in Spanien der Energieausweis ein unverzichtbares Dokument beim Immobilienkauf. Das hat damit zu tun, dass in allen EU-Ländern eine EU-Richtlinie umgesetzt werden musste. In Spanien gilt seit 2013: Jede Immobilie, die verkauft oder vermietet wird, muss über ein Energiezertifikat verfügen. Entgegen landläufiger Meinung muss das Dokument nicht erst bei der notariellen Beurkundung eines Kaufvertrages oder Abschluss eines Mietvertrages vorliegen, sondern bereits dann, wenn die Immobilie zum Verkauf oder zur Miete angeboten oder beworben wird. Der Kaufinteressent sollte auf die Angaben achten. Angesichts hoher Energiekosten in Spanien spart eine gut isolierte Immobilie langfristig einiges Geld für Heizung oder Klimaanlage. Der Energieausweis enthält auch Empfehlungen, wie die Effizienz der Immobilie verbessert werden kann. Eine schlechte Energieklasse verpflichtet aber nicht, mit Umbauten die Energieeffizienz zu verbessern. Das sind nur die 5 wichtigsten Dokumente. Je nach Immobilientyp sollten noch weitere angefordert werden, bei einem Neubau etwa die Baufertigstellungsbescheinigung des Architekten (Final de obra arquitecto) sowie die Baufertigstellungsbescheinigung der Gemeinde (Final de obra del Ayuntamiento), bei einem Baugrundstück mit Projekt die Baugenehmigung (Licencia de obra), bei einer Wohnung die Satzung der Eigentümergemeinschaft (Estatutos de la comunidad) sowie Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (Actas juntas), weiter die Grundsteuerbelege der letzten 5 Jahre und und und … die Hilfe eines fachkundigen Immobilienmaklers oder Rechtsanwalts ist meist geboten.

Immobilien in Spanien, Verkauf und Vermietung

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